Vastgoed-ondernemers zijn fiscaal de pineut

Vastgoed-ondernemers zijn fiscaal de pineut

Er pakken zich donkere wolken samen voor alle vastgoed-ondernemers in Nederland. De fiscale wetgeving die per 1 januari 2010 is ingevoerd, is erg nadelig voor alle vastgoed-ondernemers. Vreemd genoeg lees en hoor je er niets over in de media, elke vorm van lobby lijkt uit te blijven. Wat is er aan de hand?

“Een vastgoed-B.V. is niet snel een onderneming”
De titel van deze alinea staat tussen aanhalingstekens, want dit is de mening van onze regering. Tijdens de parlementaire behandeling van de nieuwe Successiewet, heeft de toenmalig staatssecretaris van Financiën Jan Kees de Jager gezegd dat een vastgoed B.V. niet snel een onderneming in fiscale zin vormt. Dat geldt dus ook wanneer je een zeer actieve vastgoed-ondernemer bent!

Geen onderneming, dan ook geen vrijstellingen
Als een vastgoed-B.V. fiscaal niet als onderneming wordt beschouwd, is dat een hele vervelende constatering, aangezien dan geen fiscale faciliteiten (bedrijfsopvolgingsregeling) van toepassing zijn bij vererving of schenking van aandelen in de B.V.

Dat betekent bijvoorbeeld dat als de aandeelhouder van zo’n B.V. overlijdt, acuut 25% aanmerkelijk belangheffing én acuut 20% erfbelasting is verschuldigd over de waarde van de aandelen.

Een voorbeeld
Je hebt een supergezonde vastgoed-B.V. met daarin € 10 mln aan vastgoed. Er zitten € 2 mln schulden in de B.V. en dus is de waarde van de B.V. per saldo € 8 mln.

Je komt vervolgens te overlijden. De erfgenamen zijn dan over deze € 8 mln acuut 25% aanmerkelijk belangheffing verschuldigd, dus € 2 mln.

Vervolgens zijn deze erfgenamen ook nog eens 20% erfbelasting verschuldigd over € 6 mln, dus € 1,2 mln.

Totale acute belastingdruk is maar liefst € 3,2 mln op een vermogen van € 8 mln.

Ook al is de B.V. supergezond qua vermogen, deze belastingdruk zal in veel gevallen niet op te hoesten zijn. Je zult zelfs panden moeten verkopen om de belastingdruk te betalen. Los van het feit dat er dan ook nog eens overdrachtsbelasting om de hoek komt kijken, is het in deze economisch tijden nagenoeg onmogelijk een pand goed te verkopen.

BonsenReuling is een proefprocedure gestart
Voor één van mijn klanten die een vastgoed-onderneming drijft in een B.V., heb ik een brief geschreven rechtstreeks aan Jan Kees de Jager, maar helaas weigert hij zijn standpunt te herzien. Daarom ben ik onlangs samen met mijn klant een proefprocedure opgestart om uiteindelijk bij de rechter ons gelijk te gaan halen.

Ik adviseer alle vastgoed-ondernemers hetzelfde te doen, zodat eindelijk duidelijkheid ontstaat over wanneer een vastgoed-onderneming wel een onderneming vormt en wanneer niet. De fiscale belangen zijn enorm.

Auteur

Mark de Jonge

Directeur | Belastingadviseur BonsenReuling
Ik ben fiscaal jurist/belastingadviseur/ondernemer en als vennoot verbonden aan BonsenReuling.

Het vinden van creatieve oplossingen is mijn kracht en ik haal er enorme voldoening uit om voor mijn klanten pro actief alle fiscale kansen te benutten, eventuele risico’s uit te sluiten en hen in brede zin te adviseren bij ingrijpende ondernemersbeslissingen, zoals fusies, het opstarten van nieuwe activiteiten, bedrijfsopvolging, maar ook estate planning en pensioenplanning.

Gecombineerd met mijn ervaring in de woningcorporatie- en zorgsector, zet ik mijn fiscale kennis ook in om woningcorporatie- en zorginstellingen op een begrijpelijke, no-nonsense Achterhoekse manier te adviseren bij uiteenlopende fiscale kwesties.

  

3 reacties

  • Mark de Jonge

    Harrie,

    Daar heb ik inderdaad binnen mijn adviespraktijk veel ervaring mee, vooral met de liquiditeitsproblemen. De belastingdruk bij de ververving van een B.V. die niet als onderneming kwalificeert, is dusdanig fors, dat als de bezittingen van zo’n B.V. niet voor een fors deel uit liquiditeiten bestaan, de belastingaanslag simpelweg niet op te hoesten is. Gelukkig zijn de meeste vermogende klanten nog in leven, want anders hadden we al veel problemen gekend.
    Je mag mij gerust bellen voor overleg.

    mvg Mark de Jonge

    Beantwoorden
  • Mark,

    Leuk om je artikel te lezen. Het sluit exact aan bij waarmee ik bezig ben, nl een thesis over passend risicobeleid bij banken wanneer deze bv’s (maar ook private vastgoedportefeuilles) worden vererfd/nagelaten. Gezien de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt lopen erfgenamen de kans, dat zij wellicht eens schuld overhouden aan de erfenis, of in elk geval forse liquiditeitsproblemen.
    Heb jij hier ervaring mee? Ik zou graag hierover met je van gedachten wisselen.

    Beantwoorden
    • Hilde Wijlens

      Beste Harrie,

      Hartelijk dank voor je reactie.

      Mark de Jonge is op dit moment met vakantie. Hij zal na zijn vakantie op je bericht reageren.

      Met vriendelijke groet,
      Hilde Wijlens

      Beantwoorden

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *